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后來，業(yè)內(nèi)通過實踐對物流地產(chǎn)進(jìn)行了更為準(zhǔn)確的總結(jié)。"物流地產(chǎn)并不是一個‘高大上的產(chǎn)業(yè)，這是一個需要默默耕耘，并為他人做嫁衣的產(chǎn)業(yè)。"

不過如今，物流地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇期，國家層面數(shù)次強(qiáng)調(diào)物流業(yè)發(fā)展的重要性，以及電子商務(wù)的迅速增長。這些都幫助物流地產(chǎn)漸漸從幕后走向舞臺，為眾人所熟識。

需求刺激物流地產(chǎn)進(jìn)入"快車道"

近幾年，中國的電子商務(wù)在以驚人的速度爆發(fā)式增長，這給物流業(yè)帶來旺盛的需求刺激，從阿里巴巴"雙十一"銷售額的增長便能看出這種"刺激"的效果。

據(jù)悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易額為571億元，當(dāng)天產(chǎn)生的包裹量達(dá)到2.78億個，而2010年11月11日產(chǎn)生的包裹量僅為1000萬件。

另據(jù)統(tǒng)計，2014年全國快遞業(yè)務(wù)量完成140億件，首次超過美國，躍居世界第一；快遞最高日處理量超過1億件，同比增長52%。中國快遞業(yè)務(wù)量從10億件增至100億件僅用了8年時間，截至2014年11月，全國快遞累計業(yè)務(wù)量已經(jīng)連續(xù)45個月同比平均增幅超過50%。

需求大幅提升的同時，也對物流行業(yè)的發(fā)展水平提出更高的要求。而物流地產(chǎn)作為物流鏈條的一個重要組成部分，其發(fā)展水平較美國等發(fā)達(dá)國家還有明顯差距，還不足以支撐日益旺盛的物流需求。

據(jù)《中國采購發(fā)展報告》顯示，中國現(xiàn)有的5.5億平方米的物流倉儲設(shè)施中能達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉儲存量僅相當(dāng)于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

強(qiáng)勁的市場剛需加上倉儲存量的短缺，無疑是物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的強(qiáng)大推動力，與此同時，國家也在從政策層面不斷鼓勵物流地產(chǎn)的發(fā)展。

2014年9月，國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，《規(guī)劃》明確了物流業(yè)的發(fā)展方向，并將推動物流倉儲朝著專業(yè)化、智能化的方向快速前進(jìn)。在此之前，2014年9月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實施意見》；2013年9月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃的通知》 這一系列利好政策的出臺，將進(jìn)一步推動物流地產(chǎn)的發(fā)展。

中國物流與采購聯(lián)合會副會長賀登才表示，在今后一個時期，中國物流業(yè)將處于產(chǎn)業(yè)地位的提升期、現(xiàn)代物流服務(wù)體系的形成期和物流強(qiáng)國的建設(shè)期。

群雄角逐各有所需

隨著"曝光度"的不斷增加，炙手可熱的物流行業(yè)與廉價的工業(yè)用地組合而成的物流地產(chǎn)，也越發(fā)受到各路資本的青睞。

2013年，阿里巴巴與眾多公司聯(lián)手打造全國物流配送網(wǎng)絡(luò)--菜鳥網(wǎng)絡(luò)；美國凱雷投資集團(tuán)與上海宇培集團(tuán)合作，擬在中國建設(shè)17個物流倉庫。2014年，騰訊入股商貿(mào)巨頭華南城；卓爾集團(tuán)轉(zhuǎn)型著重發(fā)展商貿(mào)物流等等，若再加上地方政府主導(dǎo)建設(shè)物流地產(chǎn)的案列，那更將數(shù)不勝數(shù)。

各企業(yè)不斷涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，自然是該領(lǐng)域有著吸引他們的地方。中國物流學(xué)會副會長姜超峰稱，物流地產(chǎn)目前沒有一個明確的準(zhǔn)入門檻，各領(lǐng)域的企業(yè)都能夠進(jìn)入。而物流園區(qū)的運營收入主要依靠物流業(yè)務(wù)，這種回報周期很長，因此很多企業(yè)進(jìn)來的原因還是看好土地增值。

據(jù)了解，一塊物流地產(chǎn)從拿地到招商完成，順利的話也需要2-3年的時間，這段時間開發(fā)企業(yè)的資金壓力非常大。一些外來企業(yè)不愿一直壓著資金，項目建設(shè)完成后便迫不及待的進(jìn)行出售以回籠資金，這便是業(yè)內(nèi)所說的"圈地"行為。

不過，以"圈地"為目的的企業(yè)畢竟是少數(shù)，多數(shù)企業(yè)還是認(rèn)準(zhǔn)了物流地產(chǎn)的剛性需求。

據(jù)悉，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在啟動時便提出，希望通過八到十年的建設(shè)，為中國物流行業(yè)打造出一個前所未有的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)，使之能夠支持日均300億的網(wǎng)絡(luò)零售額，并讓全國任何一個地區(qū)做到24小時內(nèi)送貨必達(dá)。

另據(jù)卓爾發(fā)展的2014年中期報告顯示，卓爾發(fā)展正在考慮將現(xiàn)有業(yè)務(wù)作出戰(zhàn)略調(diào)整，通過引入戰(zhàn)略伙伴或通過資產(chǎn)剝離的方式，降低非核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在整個集團(tuán)業(yè)務(wù)中的比例，集中資源發(fā)展商貿(mào)物流批發(fā)市場平臺及相關(guān)倉儲、物流、電商和金融服務(wù)。

京東亞洲一號項目總監(jiān)王銀學(xué)對物流園區(qū)的建設(shè)主體進(jìn)行過總結(jié)，其表示，目前建設(shè)物流園的主要有電商企業(yè)、第三方物流、地產(chǎn)商、政府以及投資機(jī)構(gòu)。其中電商企業(yè)做物流園是因為真正的需求，第三方物流和地產(chǎn)商只是分一杯羹，政府是名利雙收，投資機(jī)構(gòu)則是為了盈利。

跨界不易

跨界而來的一些企業(yè)可能會擁有一些非物流地產(chǎn)專業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢，比如融資的能力、配建住宅的能力等，但是，物流地產(chǎn)招商和后期運營的能力是這些企業(yè)需要面臨的短板。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入物流地產(chǎn)多年的一些老牌企業(yè)已經(jīng)建立起一套其獨有的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，并積累了大量客戶資源，而且物流地產(chǎn)的客戶對開發(fā)企業(yè)的品牌黏度較高，所以新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)在前期的招商和運營過程中一定會遇到阻礙。

確實，想在非專業(yè)領(lǐng)域中做出專業(yè)水準(zhǔn)并非易事。如何真正融入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，是每個企業(yè)入行前都必須思考的問題。

萬科執(zhí)行副總裁毛大慶曾表示，如果要做物流地產(chǎn)，萬科會中規(guī)中矩的踏實的做。萬科正與黑石探討合作，向普洛斯做學(xué)習(xí)。"找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路"。

現(xiàn)在看來，若在物流領(lǐng)域沒有一定基礎(chǔ)的話，跨界確實很難。但也不可否認(rèn)，各路資本的大舉殺入會對當(dāng)前的物流地產(chǎn)格局造成一定影響，很可能會有一些企業(yè)成功的融入進(jìn)來。

市場風(fēng)云變幻，物流地產(chǎn)會有怎樣的變化，讓時間來給我們解答。

中投顧問點評：企業(yè)提升物流地產(chǎn)發(fā)展，需要認(rèn)識到潛在的困難并找到對策。第一，一線城市拿地困難，可以到具有潛力的二線城市去購買土地，比如武漢，很多國際化的開發(fā)商這兩年涌入武漢，進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)。第二，變通方式，與國內(nèi)民營企業(yè)合資。通過合資持有物流地產(chǎn)開發(fā)項目的股權(quán)，釋放資金壓力。第三，直接收購破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型或者夕陽行業(yè)企業(yè)，將這些企業(yè)持有的物業(yè)進(jìn)行改造和重建，達(dá)到新增供應(yīng)的目的。